전세사기 막는 계약서 체크리스트 – 반드시 확인해야 할 5가지 포인트

전세사기, 당하는 순간 수천만 원이 사라집니다.
특히 보증금 전액을 대출로 마련한 경우, 되돌릴 방법도 없습니다.
계약서 쓸 때 단 10분만 더 꼼꼼히 보면, 막을 수 있는 피해들입니다.

오늘은 전세사기를 예방하는 ‘계약서 체크리스트’ 5가지를 실제 사례 중심으로 알려드릴게요.

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✅ 체크리스트 1: 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 3가지

등기부등본은 계약서보다 중요합니다.
국토부에서 공식 인정한 부동산의 이력서 같은 서류입니다.

✔ 꼭 확인할 항목은 이 3가지입니다:

1. 소유자와 계약서 작성자의 일치 여부
   → 계약자가 실제 집주인이 맞는지 확인하세요.
2. 근저당권 설정 여부
   → 집에 은행 대출이 얼마나 잡혀 있는지 확인해야 합니다.
   보증금보다 선순위 채권이 많으면 ‘전세보증금’을 못 돌려받을 수 있어요.
3. 전입세대 유무 (갑구/을구)
   → 이미 전입해 있는 세대가 있는 경우, 내 보증금이 밀릴 수 있습니다.

📌 확인 방법: 정부24 → 부동산등기 열람 바로가기

 

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✅ 체크리스트 2: 전세계약서 특약사항 작성 여부

특약사항에 아래 내용을 반드시 명시하세요:

• 계약 만기 후 보증금 반환일자
• 전세보증금 반환 지연 시 지연이자율 명시
• 확정일자 및 전입신고는 계약일 다음 날까지 이행

→ 이 조항들이 없으면, 나중에 법적 보호가 어려워집니다.

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✅ 체크리스트 3: ‘확정일자’ 반드시 받기

확정일자는 법원이나 주민센터에서 ‘계약서를 인증’받는 절차입니다.
이게 있어야 법적으로 보증금을 우선 변제받을 권리가 생깁니다.

📌 동 주민센터 방문 → 계약서 원본 & 신분증 지참 → 도장 or 서명 → 접수
수수료: 약 600원

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✅ 체크리스트 4: 전입신고는 ‘계약 다음 날’ 바로

전입신고는 늦게 하면 아무 의미가 없습니다.
계약일 다음 날 바로 전입신고를 해야 ‘대항력’이 생깁니다.

📌 대항력 = 내가 ‘이 집에 실제로 산다’고 법적으로 인정받는 것
📌 대항력이 있어야 전세사기 피해 시, 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다.

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✅ 체크리스트 5: ‘전세보증보험’ 가입하기

전세사기 예방의 최후의 안전망입니다.
가입만 해두면, 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 HUG나 SGI가 대신 돌려줍니다.

전세보증보험 가입 조건 예시 (HUG 기준):

• 전세보증금 수도권 7억 / 지방 5억 이하
• 확정일자 + 전입신고 완료
• 집주인과의 계약서 확인

📌 가입처: HUG 전세보증보험 신청 바로가기

 

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🔐 마무리 TIP: 전세 계약 전 이 순서로 점검하세요

1. 등기부등본 확인 →
2. 계약서 특약 작성 →
3. 계약서에 확정일자 →
4. 바로 전입신고 →
5. 전세보증보험 가입

이 5단계만 지켜도, 전세사기 위험은 거의 0%까지 줄일 수 있습니다.

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